«проблемный дом», «долгострой» не существует в законодательстве, это обиходные определения. На практике в Новосибирской области дом считается «проблемным» и его дольщики получают право, например, на субсидию из областного бюджета по постановлению № 80-ПА, если срок сдачи его в эксплуатацию затянут более чем на год относительно даты, указанной в договоре. В договоре долевого участия в строительстве должна быть указана дата сдачи в эксплуатацию – конкретное число, а чаще определенный квартал, того или иного года. Если со времени наступления этой даты (или последнего дня соответствующего квартала) прошел год, а дом еще не сдан, вы можете обращаться за господдержкой и начать собирать документы для составления реестра дольщиков.
Кому предоставляется субсидия.
Постановление № 80-ПА, которое регламентирует вопрос предоставления господдержки обманутым дольщикам, несколько раз корректировалось. На данный момент на субсидию в 200 тыс. рублей из областного бюджета могут претендовать граждане, имеющие постоянную прописку в Новосибирской области, просроченный договор долевого участия, а также признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, то есть те, чья обеспеченность не превышает 12 кв. м общей площади на члена семьи. Уровень дохода при этом не учитывается, что уже вызвало нарекания со стороны дольщиков-пенсионеров, которым зачастую приходится вносить дополнительные средства для достройки дома.
Правильный алгоритм действий дольщиков.
Как только просрочка в исполнении договора долевого участия становится очевидной, нужно не медля начать формировать реестр дольщиков с указанием размеров их взносов и реестр нераспроданных квартир, чтобы можно было оценить, сколько денег необходимо для достройки объекта и сколько еще можно привлечь за счет продажи «пустых» квартир. Кроме того, необходимо сформировать из дольщиков Жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который дальше будет выступать в интересах всех членов. В собственность ЖСК передаются доли в незавершенном объекте строительства и соответствующие участки земли, под которые можно будет привлекать нового инвестора. Дальше ЖСК может начать искать нового инвестора (что крайне сложно пока действующий застройщик не будет признан банкротом) или выстраивать отношения с существующим застройщиком, контролируя каждый его шаг и требуя отчет по каждому вложенному рублю. Если застройщик будет признан банкротом, положение дольщиков в определенном смысле облегчается. Составлением реестра, определением необходимых сумм, подготовкой документов для передачи в собственность ЖСК займется арбитражный управляющий. Правда, процедура банкротства занимает определенное время и «обойти» ее не получится. Но все равно дольщики должны занимать активную позицию, требуя письменного отчета обо всех предпринятых шагах и расходах. Если арбитражный управляющий не вызывает доверия, на него можно пожаловаться в саморегулируемую организацию, в которой он состоит, а на СРО можно найти управу в Росреестре…
Обратите внимание: то, что председатель или правление ЖСК контролируют все действия застройщика, не освобождает их самих от необходимости точно также отчитываться перед общим собранием. Очень часто председатели ЖСК начинают восприниматься и вести себя как некие «божки», чуть ли ни единолично распоряжаясь средствами кооператива, а на самом деле высший орган управления ЖСК – это общее собрание дольщиков.
Один из самых сложных этапов – поиск нового инвестора для достройки дома. Как правило, строительные компании неохотно берутся за достройку брошенных объектов. Здесь требуется с помощью областных и муниципальных властей позаботиться о повышении инвестиционной привлекательности, например, за счет снижения арендной платы за землю, продажи свободных квартир или повышения этажности домов. Но при этом крайне редко удается обойтись без дополнительных взносов со стороны дольщиков. Размер дополнительных взносов определяется на общем собрании членов ЖСК, и, если дольщик категорически не согласен доплачивать (а некоторые просто не имеют такой возможности, например, пенсионеры), кооператив имеет право не передавать ему квартиру после достройки дома до тех пор, пока долг не будет погашен. Раньше в подобных случаях граждане через суд добивались установления права собственности, но в последнее время суды все чаще встают на сторону ЖСК. Потому что никто не обязан платить лишнее за других. Единственное разумное решение здесь, если вы хотите жить именно в этой квартире, – договориться о рассрочке платежей. Но можно также продать свою долю кооперативу, купив на вырученные средства другое жилье.
Материал добавлен: 14.03.2013 в 18:05, категория: ЖКХ
